WIE LANGE IST DAS VERKEHRSWERTGUTACHTEN BZW. MARKTWERTGUTACHTEN GÜLTIG?
Das Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten wird gemäß Stichtagsprinzip erstattet und nicht für eine bestimmte Dauer. Der ermittelte Marktwert bezieht sich auf den Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag. Beide Stichtage haben meist das selbe Datum.
WAS KOSTET EIN VERKEHRSWERTGUTACHTEN BZW. MARKTWERTGUTACHTEN?
Da das Honorar für das Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten von der Größe und Art der Immobilie sowie dem Aufwand abhängt, kann dieses nicht pauschal genannt werden. Rufen Sie uns gerne an und erfragen Sie das Honorar für Ihren Auftrag. Ihre Fragen zum Verkehrswertgutachten beantworten wir gerne auch telefonisch. Unsere Erstberatung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Servicenummer
WELCHES SIND DIE NORMIERTEN VERFAHREN GEMÄSS IMMOWERTV IN DERIMMOBILIENBEWERTUNG?
ERTRAGSWERTVERFAHREN
In der Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – wird das Ertragswertverfahren in den §§ 17 bis 20 geregelt. Es wird auch als Renditerechnung bezeichnet.
Das Ertragswertverfahren wird bei Objekten, welche zur Vermietung bestimmt sind – üblicherweise Mehrfamilienhäuser, Büro- und Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Dienstleistungsimmobilien –angewandt. Diese Immobilien erzielen eine Rendite und eine Ertragserzielung steht hier im Vordergrund. Aus diesem Grund kommt die Renditerechnung zur Anwendung.
Der Gebäudeertragswert fließt hier ebenso in die Ermittlung des Ertragswertes ein, wie der Bodenrichtwert.
Unter dem Bodenrichtwert versteht man einen Durchschnittswert der Lage, festgelegt von Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreise von Grundstücken.
Ein Gebäude altert und verliert mit der Zeit durch Abnutzung und Verwitterung an Wert. Der Bodenwert bleibt dagegen über die Jahre hinweg stabil.
Beim Ertragswertverfahren zieht der Immobiliensachverständige nicht die tatsächlich erzielten Erträge heran, sondern die Erträge, also Mieten, die aufgrund der Marktlage zu erzielen sind.
Aus Boden- und Gebäudeertragswert kann der Immobiliengutachter nach Einrechnung von Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten sowie der Restnutzungsdauer der Immobilie den tatsächlichen Ertragswert ermitteln.
Für die Kurzbewertung gibt es verschiedene Synonyme, diese wird auch gutachterliche Stellungnahme, Kurzgutachten oder Marktwertermittlung genannt. Diese Art der Immobilienbewertung hilft Ihnen kostengünstig und unkompliziert den Marktwert Ihrer Immobilie zu erfahren. Das Verkehrswertgutachten ist wesentlich umfangreicher und beschränkt sich nicht nur auf die Wertermittlung des Objektes. Rechte und Belastungen oder andere Besonderheiten finden bei der Kurzbewertung keine Beachtung. Sollen diese bewertet werden, sollte die Wahl auf ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB fallen.
WELCHE UNTERSCHIEDE ZWISCHEN KURZBEWERTUNG UND VERKEHRSWERTGUTACHTEN GIBT ES?
Die Kurzbewertung beschränkt sich im Wesentlichen auf die reine Wertermittlung.
Im Vergleich sparen Sie noch einiges an Honorar zum Verkehrswertgutachten.
Die gutachterliche Stellungnahme dient der Orientierungshilfe und der Kaufpreisfindung
beim Verkauf und bei internen Auseinandersetzungen oder zur allgemeinen Vermögensübersicht.
Besonders wenn der Wert der Immobilie nicht dem Gericht oder Finanzamt nachgewiesen werden muss.
Auf die ausführliche Objektbeschreibung, Dokumentation inklusive Anlagen wird bei der Kurzbewertung verzichtet.
Wir fügen nur objektspezifische Unterlagen der gutachterlichen Stellungnahme bei.
FÜR WELCHE IMMOBILIENARTEN IST DIE MARKTWERTERMITTLUNG GEEIGNET?
Die Marktwertermittlung ist besonders für die wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften), aber auch für Gewerbeimmobilien geeignet, ohne weitere Lasten und Beschränkungen. Diese können Eintragungen im Baulastenverzeichnis sein oder Erbbaurechte, Leitungsrechte, Wegerechte oder Wohnrechte.
WIE LANGE DAUERT EINE GUTACHTERLICHE STELLUNGNAHME?
Beim derzeitigen sehr knappen Angebot auf dem Immobilienmarkt ist oftmals Eile geboten. Wir können Ihnen daher kurzfristige Ortstermine anbieten und ebenfalls eine zeitnahe Erstellung der Immobilienbewertung in Form einer gutachterlichen Stellungnahme zusichern.
WIE LÄUFT EINE GUTACHTERLICHE STELLUNGNAHME AB?
Vorbereitung des Ortstermins:
In einem gemeinsamen Telefonat erörtern wir den genauen Umfang der Kurzbewertung sowie um welche Art der Immobilie es sich handelt. Anschließend senden Sie uns bitte die erforderlichen Unterlagen zu. Sollte Ihnen diese Dokumente nicht alle vorliegen, sind wir gerne bei der Beschaffung selbiger, behilflich.
Ortstermin:
Die Dauer des Ortstermins beläuft sich in der Regel je nach Art und Größe des Objektes auf ein bis drei Stunden. Die gesamte Immobilie wird augenscheinlich überprüft. Es findet eine Innen- und Außenbesichtigung statt, es werden Fotos der Immobilie für die Dokumentation gemacht. Wir führen zerstörungsfreie Untersuchungen an der Bausubstanz durch.
Bewertung:
Nach Durchsicht aller Unterlagen und den Erkenntnissen aus dem Ortstermin erstellen wir die gutachterliche Stellungnahme. Auf eine vollumfängliche Objektbeschreibung sowie umfangreiche Dokumentation sowie Anlagen wird verzichtet.
Übergabe der Kurzbewertung:
Die Immobilienbewertung beinhaltet die Kurzbewertung, welche wir Ihnen in gebundener Form und zweifacher Ausfertigung übergeben. Die Ermittlung des Marktwertes erfolgt nach der normierten Immobilienwertermittlungsverordung sowie eine aktuelle Auskunft des Bodenrichtwerts. Ein Aufmaß der Wohnfläche bei Eigentumswohnungen erfolgt nicht, die Wohnfläche wird kursorisch geprüft.
WANN IST DIE KURZBEWERTUNG NICHT GEEIGNET?
Sofern eine Immobilienbewertung bei Behörden, Gerichten oder dem Finanzamt vorgelegt werden muss, ist die Kurzbewertung hierfür nicht geeignet.
Für diese Bewertungszwecke ist das Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB erforderlich.
WO FINDET DIE KURZBEWERTUNG STATT?
Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen
WAS SIND WERTBEEINFLUSSENDE RECHTE UND BELASTUNGEN?
Die Legaldefinition gemäß ImmowertV §6 (2) lautet wie folgt. Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.
WELCHE BEDEUTUNG HABEN WERTBEEINFLUSSENDE RECHTE UND BELASTUNGEN AUF DEN VERKEHRSWERT?
Bei einem Verkehrswertgutachten müssen alle Einflüsse in Bezug auf das Grundstück berücksichtigt werden. Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen stellen nur einen Bruchteil bei einem Immobiliengutachten dar. Um die Belastung vollumfänglich würdigen zu können, erfordert die Bewertung eine umfassende Recherche. Die korrekte Betrachtung der Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs ist sehr wichtig. Bereits geringe Fehler führen zu einem verfälschten Verkehrswert, dieser Einfluss kann erheblich sein.
WIE WERDEN RECHTE UND BELASTUNGEN UNTERSCHIEDEN? AUF WELCHER RECHTSGRUNDLAGE BERUHEN DIESE?
Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen können nach privatem und öffentlichem Recht unterschieden werden.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch – BGB werden meist die auf privatem Recht begründete Rechte und Belastungen behandelt. Die Beschränkungen sind zum Beispiel der Nießbrauch, das Wohnrecht, Leitungsrecht und Wegerecht. Diese werden in Abteilung II des Grundbuchblatts eingetragen. Beim Erbbaurechtsgesetz handelt es sich um eine privatrechtliche Beschränkung, dieses beruht auf anderen Gesetzen und Verordnungen.
Bei öffentlich rechtlichen Bestimmungen handelt sich beispielsweise um Abstandsflächenverpflichtungen und Baulasten. Diese können einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert haben. Grundsätzlich sollte man nicht nur in Abteilung II des Grundbuchs schauen, sondern auch eine Auskunft und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie gegebenenfalls das Denkmalregister einsehen.
IN WELCHEM VERZEICHNIS SIND ÖFFENTLICH RECHTLICHE BELASTUNGEN EINGETRAGEN?
Öffentlich rechtliche Belastungen sind u. a. im Baulastenverzeichnis eingetragen. Diese dienen zur für die Sicherungen von öffentlich rechtlichen Auflagen. Die Bauaufsichtsbehörde führt in der Regel das Baulastenverzeichnis. In Bayern gibt es solch ein Verzeichnis nicht. Hier erfolgen die Eintragungen im Grundbuch. Mittels Verwaltungsakt wird die Eintragung im Baulastenverzeichnis vorgenommen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist hierfür zuständig und es liegt im Ermessen dieser ob eine Eintragung erfolgt.
WELCHE RECHTE UND BELASTUNGEN KÖNNEN IM GRUNDBUCH EINGETRAGEN SEIN?
Der Wert einer Immobilie kann durch den Einfluss von Lasten und Beschränkungen erheblich gemindert werden.
Besonderheiten bzw. Schwierigkeitsstufen in der Bewertung von Immobilien sind Rechte und Belastungen, welche den Wert der Immobilien beeinflussen können. Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte und Wegerechte können die Nutzung eines Grundstückes erheblich einschränken. Die bauliche Nutzbarkeit muss zwingend geprüft werden. Diese Beschränkungen können auf den Kaufpreis und auf den Marktwert einen eklatanten Einfluss des Objektes haben.
Dies gilt selbstverständlich auch für Altenteil, Leibgeding, Nießbrauch sowie Wohn- und Wohnungsrechte.
Rechte und Belastungen von Grundstücken:
Abstandsflächenbaulast
Altenteil
Anbaurechte
Baulast
Betretungsrechte
Erbbaurecht
Geh- und Fahrtrechte
Leitungsrechte (Gasleitung, Kanalleitung, Stromleitung, Wasserleitung usw.)
Mitbenutzungsrechte
Nießbrauch
Notwegerecht
Nutzungsrecht
Reallast
Überbau
Vorkaufsrecht
Wegerecht
Wohn- und Wohnungsrecht
Wart- und Pflegevereinbarungen
Zufahrts- und Überfahrtsrechte besteht.